Инвестирование в недвижимость с нуля

Как начать инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Недвижимость уже долгие годы остается одним из самых распространенных направлений инвестирования. Это можно объяснить тем, что недвижимость, особенно жилая, пользуется популярностью даже в период спада экономики. Она обеспечивает базовую потребность человека – в крыше над головой. Но многих останавливает довольно высокий порог вхождения в такое инвестирование: имея на руках даже несколько сот тысяч рублей, приобрести объект довольно сложно. Поэтому многие отдают предпочтение банковским депозитам, хотя они и не приносят хорошего дохода. Возможно ли начать инвестировать в недвижимость с малой суммой денег? Об этом сегодня и поговорим.

Плюсы и минусы вложения денег в недвижимость

Как и любое инвестирование, такое вложение денег имеет свои преимущества и недостатки. Начинающему инвестору стоит хорошо разобраться в них.

Среди основных плюсов можно назвать такие:

• риск полного обесценивания стремится к нулю;
• в долгосрочной перспективе цены на недвижимость обычно растут;
• не требует постоянных временных затрат.

Среди недостатков можно выделить следующие:

• низкая ликвидность. В случае необходимости быстро вывести средства придется сильно снижать цену, что с большой вероятностью приведет к убыткам;
• владение недвижимостью подразумевает определенные расходы (налоги, ремонт и т.д.);
• высокий порог вхождения.

Основные способы инвестирования

Инвестор может зарабатывать на недвижимости двумя основными способами:

1. покупка объекта с последующей его сдачей в аренду;
2. покупка объекта для последующей перепродажи.

Начинающему инвестору стоит обратить внимание на жилую недвижимость эконом-класса. Кроме того, что она требует наименьшего размера вложений, вероятность потери средств на таких объектах минимальна.

Как начать инвестировать в недвижимость с нуля?

Стоит сразу отметить, что начать «с нуля», в буквальном понимании этой фразы, конечно не получится. Но в отличие от распространенного мнения, иметь миллионы, не обязательно. Поэтому инвестировать в недвижимость можно даже при малом капитале.

Вкладываем в новостройку

Один из распространенных способов вложения в жилье при ограниченных финансовых возможностях, это покупка квартиры на стадии котлована или на начальных стадиях строительства. На таком этапе застройщики готовы предлагать самые низкие цены. Чем раньше состоится заключение договора долевого участия, тем дешевле будет стоимость квартиры.

Такое вложение имеет существенный недостаток – риск того, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Поэтому к выбору компании-застройщика необходимо уделить особое внимание.

Можно пойти и другим путем, который имеет для инвестора двойное преимущество –оформление ипотеки в банке на приобретение квартиры у аккредитованного застройщика. Очень часто в рамках партнерских соглашений между банком и строительной компанией клиентам предлагаются достаточно интересные ставки по ипотеке. Деньги понадобятся только для оплаты первоначального взноса и расходов. Второе преимущество: банки очень тщательно проверяют застройщиков, объекты которых кредитуют, поэтому риск не дождаться своей квартиры – существенно снижается.

Такое вложение средств для начинающего инвестора имеет и свои недостатки. Говорить о прибыли можно не ранее чем через несколько месяцев, но и это бывает редко. Если инвестор планирует перепродажу, то необходимо учитывать наличие кредитного договора. Это часто сужает круг потенциальных покупателей, так как сделка имеет ряд особенностей.

Сдать в аренду квартиру быстро не получится, даже если дом будет достроен быстро. Потребуется время и, опять-таки, деньги на проведение ремонтных работ. Поэтому этот вариант подходит инвесторам, которые готовы ждать продолжительное время первые поступления дохода.

Покупка квартиры на вторичном рынке

При минимальном капитале одним из оптимальных вариантов инвестирования является оформление ипотеки в банке. Как уже упоминалось, лучше выбирать недорогую квартиру небольшой площади. Кредит на такой объект получить гораздо проще.

Чтобы начать получать доход как можно раньше, стоит выбрать объект, который будет пользоваться хорошим спросом у арендаторов. Поэтому стоит покупать жилье в месте с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой. Не стоит тратить много средств на ремонт, достаточно хорошего косметического.

Один из способов увеличения дохода от квартиры – это сдача ее на короткий срок, посуточно. Такие квартиры снимают люди, приехавшие в командировку или на отдых. Поэтому, если инвестор планирует именно так использовать жилье, то нужно подбирать объект в центре города. Такой вид деятельности требует от инвестора гораздо больших временных затрат, так как приходится практически каждый день контактировать с арендаторами и поддерживать жилье в надлежащем состоянии.

Если есть возможность приобрести квартиру больше, чем однокомнатная, то ее можно сдавать покомнатно. Стоит обратить внимание на жилье, которое раньше было коммунальным, планировка в нем больше подходит для таких целей.

При оформлении ипотеки необходимо быть готовым к тому, что весь доход будет идти на погашение ежемесячного платежа по кредиту. Ощутимый доход возможен только после закрытия ипотеки. Но, если учесть, что на первоначальном этапе инвестор вложил минимальное количество собственных денег, то такая инвестиция вполне выгодна.

Покупка комнаты

Этот способ наименее затратный. Но если речь идет о покупке с целью инвестирования, а не для личного использования, это не самый лучший вариант. Прежде всего, взять кредит на покупку комнаты сложно, так как не каждый банк предоставляет такие кредиты. Далее возможны проблемы при аренде, поскольку собственники остальной площади квартиры могут препятствовать вселению посторонних лиц, если данное жилье ранее не было коммунальным.

Покупка залоговой квартиры

Одним из вариантов покупки относительно дешевого жилья является приобретение недвижимости, которая находится в залоге в банке. Причем продавать его может как сам заемщик по личной инициативе, так и банк в порядке принудительного взыскания и реализации.

Первый вариант обычно обходится дороже, чем второй, но и несет меньше рисков для покупателя. Кредит может быть даже не проблемным, просто заемщик по личным причинам хочет продать недвижимость. Сделка происходит в обычном режиме, за исключением того, что квартира имеет обременение, которое банк снимает после расчета покупателя и продавца и погашения задолженности. Если наличных денег нет, и приходится прибегать к ипотеке, то ее можно оформить в этом же банке путем переуступки долга.

Второй вариант несет больше рисков. Через торги чаще всего продают квартиры заемщиков, которые не идут на переговоры с банком. После оплаты покупки может возникнуть проблема с бывшими владельцами, которые могут всячески препятствовать своему выселению.

Также существенным недостатком является то, что посмотреть такую квартиру перед покупкой практически невозможно. Оценить целесообразность приобретения можно только по адресу, количеству комнат, площади квартиры.

После покупки покупателю придется самостоятельно заниматься снятием обременения.

Таким образом, начать инвестировать в недвижимость можно, даже если имеющейся суммы денег недостаточно для покупки объекта. Главное правильно соизмерить риски и потенциальную выгоду.

Инвестиции в недвижимость. 41 пример инвестирования в России и за рубежом

Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?

Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже , доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.

Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:

• новостройки для перепродажи;

• новостройки для сдачи в аренду;

• инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);

• прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);

• инвестирование в таунхаусы ;

• инвестирование в быстровозводимые модульные дома .

Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи . Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых .

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под ними подразумевается:

• покупка готовой коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду;
• строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи;
• инвестирование в коворкинг-центры;
• сдача в аренду рабочих мест, мини-офисов и переговорных комнат.

Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде

Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идет об агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.

Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:

1. Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)
2. Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?
3. Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)
4. Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)
5. Сдача квартир в длительную субаренду
6. Организация общежитий для рабочих
7. Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)
8. Капсульный отель

Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком

1. Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
2. Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
3. Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке
4. new З стратегии заработка на дачных участках
5. Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
6. Инвестиции в землю , покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
7. Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей

Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)

1. Покупка доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду (рекомендуем)
2. Покупка готовой квартиры на вторичке, распил и сдача в аренду
3. Хоумстейджинг. Покупка убитой квартиры, недорогой, но классный ремонт по спец.технологии и последующая продажа
4. Покупка комнат и сдача их посуточно
5. Пожизненная рента (3-5 квартир с ежемесячной выплатой от 10 тысяч по каждой и с переходом в собственность)
6. Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
7. Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля
8. Инвестирование в недвижимость без денег

Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях

1. Покупка недвижимости и имущества должников с торгов и аукционов по банкротству
2. Банкротство физических лиц
3. Покупка имущества с залоговых аукционов банков и приставов
4. Срочный выкуп квартир по заниженной стоимости (20-30% ниже рынка)
5. Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд
6. Инвестирование в гаражи
7. Инвестиции за рубежом (налоговые сертификаты США, солнечная энергия и прочее)

Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте

Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2019 году

Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости, т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2019 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома, так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.

Как начать инвестировать в недвижимость и насколько это выгодно в современных реалиях

Доброго дня, уважаемые друзья! Вложение в недвижимость признается наиболее надежным и стабильным финансовым инструментом. Такие инвестиции помогут не только сохранить денежные средства от инфляции, но и приумножить капитал в перспективе.

Как инвестировать в недвижимость: с чего начать и выгодно ли это в условиях сегодняшнего экономического положения? Будем разбираться вместе.

Какие есть варианты

Инвестиции в недвижимость могут быть как спекулятивными (краткосрочными), т.е. предусматривающими заработок на перепродаже, так и долгосрочными – когда мы приобретаем объект для сдачи его в аренду или ждем повышения стоимости в будущем.

Исходя из данного принципа выделю 4 основных направления инвестирования:

Каковы нюансы каждого варианта и велика ли выгода, рассмотрим более подробно.

Жилая недвижимость

За всю российскую историю цены на квартиры резко падали только 3 раза: в 1998-ом вследствие дефолта, в 2008-ом из-за мирового кризиса и в 2016-ом по причине отечественного кризиса.

В остальном с начала 90-х стоимость жилья стабильно росла примерно на 3-5 % ежегодно.

Аренда

Наиболее популярный и простой способ заработать на квартире – приобрести и сдать в аренду. Что важно учесть:

• В зависимости от региона, расположения дома и прочих факторов арендная плата может сильно варьироваться. В малоразвивающихся районах без достаточной инфраструктуры и хорошего транспортного снабжения выгодно сдать квартиру не получится.
• Лучше приобретать 1-2-комнатные апартаменты и студии – небольшие квартиры сдать проще.
• Недвижимость будет требовать периодических, а нередко и непредвиденных денежных вливаний в виде ремонта, покупки вышедшей из строя техники, покрытия последствий прочих форс-мажоров.
• Стоит брать в расчет вероятность простоя, когда старые жильцы выехали, а новые еще не нашлись, либо вновь приобретенная квартира просто долго «висит» без спроса.
• Окупаемость недвижимости, сданной в аренду, превышает 7-10 лет. Только после этого можно выйти на чистую прибыль.

Интересный вариант! Можно купить 2-3-комнатную квартиру, либо пентхаус, и оборудовать помещение под гостиницу или хостел, сдавать комнаты посуточно. Многие также приобретают квартиры и делают их перепланировку в студии.

Перепродажа

С целью спекуляции приобретаются квадратные метры как на вторичном рынке, так и в новостройках, включая квартиры на начальном этапе строительства.

Можно купить недорогую квартиру на вторичном рынке с плохим ремонтом, либо на первичном на стадии котлована, вложиться в стройматериалы и продать с неплохой разницей в цене.

При выборе квартиры акцентировать внимание нужно на следующих моментах:

• Развитость инфраструктуры: поблизости должны быть детские сады, школы, остановки общественного транспорта, магазины, поликлиника и т.п. Квартира в доме, расположенном в «чистом поле» за несколько километров от городской черты может годами не находить своего покупателя.
• Ремонт. Не стоит создавать супермодный интерьер: не каждому придется по вкусу экстравагантный ремонт, а, к примеру, в старой хрущевке такие вложения просто не окупятся. Лучше пусть в квартире будет недорогая, но современная обстановка, светлые тона, чистые окна, исправная сантехника.
• Для продажи выгоднее брать квартиры на средних этажах, подальше от лифта, с окнами во двор, без смежных проходных комнат.

Если Вы решили вкладываться в «котлован», пристально изучите застройщика. В последнее время стало весьма рискованно покупать такие квартиры, да и разница в цене от фундамента до сдачи за последние годы существенно снизилась, что перестало даже оправдывать потенциальные риски.

Коммерческая недвижимость

Данный вариант более интересен в плане прибыли, но требует большего капитала и знаний, а потому, зачастую, проблематичен в реализации.

Какие здесь есть варианты:

• Можно приобрести готовое помещение и сдавать его в аренду под офис, магазин, парикмахерскую, склад, кафе и т.п.
• Можно выкупить жилую квартиру на первом этаже, перевести в нежилой статус, оборудовать отдельный вход и найти арендаторов под аналогичное назначение.

Надо отметить, что коммерческие площади в последние несколько лет показывают отрицательную динамику арендной стоимости вкупе с резким падением спроса.

Объясняется это как кризисом, так и отсутствием должной поддержки малого и среднего бизнеса, который нуждается в подобной недвижимости.

При этом сроки окупаемости, несмотря на ежемесячную плату в разы превышающую аренду жилых квартир, – 6-9 лет.

Строительство

Данный вариант может предполагать как покупку квартиры на раннем этапе строительства, так и прямое инвестирование в строительные объекты.

Последний вариант можно осуществить следующими путями:

• Привлечение соинвесторов. В нашей стране данное направление еще только начинает развиваться. Схема проста: Вы находите партнеров, готовых вложиться вместе с Вами в объект строительства, и по итогу все вместе получаете свою долю дохода соразмерно вложенному капиталу.
• Краудфандинг. Предполагает коллективное сотрудничество людей, которые объединяют свои сбережения для того, чтобы поддержать усилия третьего лица или организации. Цели могут быть разными: помощь пострадавшим от стихийного бедствия, поддержка политкомпаний, а также получение прибыли от совместных инвестиций.

Объекты за рубежом

Можно весьма выгодно вложиться в недвижимость у побережья и сдавать ее в сезон, либо самостоятельно переехать в солнечное государство и претендовать на ПМЖ. Главными недостатками такого способа инвестирования являются:

• Заграничные квадратные метры, как правило, оцениваются в долларах или евро. В пересчете на рубли даже сравнительно дешевая квартира станет уже менее доступной для российского покупателя.
• Придется столкнуться со сложностями в связи с контролем за жильем, решением юридических аспектов и прочих вопросов, требующих личного присутствия.
• В свете последних событий, связанных с санкциями, появляется реальная опасность того, что российского гражданина в будущем просто не пустят в страну, где находится купленная квартира, либо вовсе отберут зарубежную собственность.

Наиболее доступные способы

Альтернативный и более доступный способ инвестирования в недвижимость — использование специальных платформ или паевых фондов недвижимости.

Говоря о первом варианте, стоит сказать, что в июле 2019 года в силу вступил ФЗ № 214, согласно которого теперь денежные средства дольщиков уходят на специальный эскроу счет, и пока строительство объекта не завершится — застройщик не сможет ими распорядиться.

Таким образом, для реализации проекта застройщиком теперь используются заемные средства банка, а деньги дольщиков остаются не задействованными до самой сдачи объекта. Компания-застройщик прямо заинтересована в своевременном окончании строительства, чтобы забрать деньги с эскроу счета и не переплачивать проценты по банковскому кредиту.

Более того, средства новых дольщиков не могут быть использованы в иных целях, в т.ч. для завершения строительства старых объектов компании.

Банковское учреждение, в свою очередь, тщательно проверяет застройщика, генерального подрядчика и сам проект перед выдачей кредита.

Но, если раньше, к примеру, на разнице покупки в стадии «котлована» и продажи квартиры под ключ инвестор мог заработать до 35% за 2 года, то сейчас эта схема стала практически не актуальной. Застройщик получает от банка до 90% стоимости объекта и занижать стоимость квадратных метров в самом начале строительства уже нет.

Несмотря на все это, у застройщика остается потребность в привлечении дополнительных оборотных средств для запуска новых проектов, что создало условия для привлечения частных инвесторов.

Для этих целей, к примеру, была создана площадка Инвестел (официальный сайт investel.ru ), предлагающая инвестировать в новостройки от 100 000 руб на срок от 6 мес под 13% годовых.

К особенностям этой платформы можно отнести:

• Предлагаемые для инвестирования объекты на Investel принадлежат проверенным застройщикам, которые работают по эскроу и контролируются банком.
• Необходимые документы и договора в Инвестел заключаются напрямую с застройщиком и доставляются курьерской службой.
• При инвестировании суммы, эквивалентной квартире, эта же квартира станет обеспечением инвестиции по Договору долевого участия (ДДУ).
• Если сумма инвестирования меньше стоимости квартиры или объекта, то в качестве обеспечения будет выступать соглашение с самим застройщиком о том, что выплату суммы взноса с процентами осуществит банк при раскрытии эскроу счета (при сдаче дома).

Мнение экспертов

В текущем году выросли ставки по ипотечным кредитам, соответственно спрос на такой способ приобретения жилья стал падать, что в свою очередь постепенно влечет и уменьшение спроса на недвижимость в целом.

Есть вероятность того, что в скором времени у застройщиков возникнут сложности в выплате займов, и они будут вынуждены продавать квартиры по сниженной стоимости.

Важно не упускать такие моменты, регулярно проводя мониторинг ситуации на рынке.

Вместе с тем по причине удорожания стройматериалов скоро будут повышаться и цены на квадратные метры, а потому потенциальным инвесторам в недвижимость стоит поторопиться с вложением капитала.

Не уступает в этом вопросе и вторичное жилье. Некоторые собственники неоправданно завышают цены на квартиры, на фоне чего жилье по прежним ценам быстро расходится среди предприимчивых покупателей.

Советы инвесторам

Если Вы только задумываетесь над тем, чтобы вложиться в объект недвижимости, обратите внимание на следующие важные нюансы:

1. Еще «на берегу» стоит определиться со своими финансовыми возможностями, либо с путями, которыми Вы будете эти возможности извлекать. От этого будет зависеть последующая стратегия и сроки окупаемости. Подойдите со всей серьезностью и к выбору объекта инвестиций, поскольку каждый из них будет приносить разный доход, разные обязательства и риски.
2. Изучите рынок недвижимости, посмотрите доски объявлений: это позволит более реально посмотреть на ситуацию, оценить, что и за какую цену продается или снимается.
3. Не пренебрегайте помощью правовых специалистов. Юристы помогут как заключить договор с продавцами вторичного жилья, так и проверить благонадежность застройщика.
4. Помните, что инвестиции в недвижимость являются, в целом, долгосрочными. Окупаемость сданной в аренду квартиры может доходить до десятка лет, а в случае с перепродажей прибыли можно ждать до трех и более лет.

Несмотря на относительно низкую ликвидность такого финансового инструмента и многочисленные подводные камни, недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранить и в долгосрочной перспективе приумножить свой капитал.

Какой бы ни была сейчас ситуация на рынке, квартиры в любом случае будут постепенно расти в цене и всегда пользоваться спросом.

Благодарю за внимание и надеюсь, что статья оказалась для Вас полезной. Делитесь материалом с друзьями в социальных сетях и подписывайтесь на обновления блога, впереди еще много важного и интересного.

Инвестирование в недвижимость с нуля

Каждый из жителей России знает, что своя крыша над головой это гарантия стабильности. Те, кто побегал в свое время по съемным квартирам это подтвердят. А уж правило — в любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость, для наших людей уже отложился в подсознании! Но как начать инвестировать в недвижимость, если у тебя на руках нет миллиона рублей? Да и действительно ли инвестиция в недвижимость настолько доходна? Может выгоднее вложиться в более ликвидные активы?

Начнем с того, что вспомним, что покупают и на что копят большее число наших сограждан всю свою жизнь? Из-за чего ссорятся родственники и разрушаются семьи? Что мечтает получить в наследство каждый? Какой самый ценный актив в жизни человека?

Квартира! Своя собственная квартира. Ни в кредит, не в ипотеку, не на пополам с соседями!

А уж если квартира находится в хорошем районе и цена ее за последние годы поднялась прилично, то все без исключения граждане считают, что они сделали лучшее вложение в своей жизни!

Именно по этой причине все население в нашей стране, да и не только в нашей, думают, что инвестирование в недвижимость это золотой Грааль.

А истории о том, как бабушка оставила в наследство квартиру на красной площади и обеспечила внукам безбедную жизнь на деньги с аренды и вовсе сводят с ума большинство молодых людей!

Действительно приятно бы было получить в наследство квартиру с видом на Кремль, сдавать ее в аренду и больше не работать ни дня в своей жизни. Но, к сожалению, вряд ли у кого-то из моих читателей есть такие родственники. А это значит, что всего нам придется добиваться самим!

Тем, кто всерьез не просчитывал доходность недвижимости, кажется что это очень доходный актив. Такие люди переживают только о том, что у них нет денег на приобретение такой доходной недвижимости.

Но вот те, кто уже задумывался о том, как начать инвестировать в недвижимость и просчитывал хотя бы прибыль от сдачи квартиры в аренду помесячно, знают, что доходность тут небольшая. Чаще, меньше чем процент по депозиту в банке. А с учетом того, что текущие арендаторы еще и «убивают» ремонт и обстановку, реальная доходность может и вообще оказаться отрицательной.

Поэтому не стоит считать, что недвижимости сдаваемая в аренду это корова, которую можно доить и жить припеваючи. Тут, как и в любой другой инвестиции все нужно заранее и скрупулезно просчитать. Стоит это понимать до того, как начать инвестировать в недвижимость!

Так же стоит осадить тех «инвесторов», которые считают, что купив себе квартиру и в ней жить это хорошая инвестиция!

Уважаемые, вспомните что такое инвестиция. Это процесс, который создает денежный поток! А какие деньги вам приносит жилье в своей собственной квартире? Тут скорее не приток денег, а отток на различные коммунальные услуги, ремонт, благоустройство и т.д.

«Так можно квартиру продать через несколько лет дороже, чем купил!» — скажут такие горе-инвесторы. Отлично! А жить то вы где будете? На улице? Или опять по съемным квартирам бегать?

Купить другую квартиру подешевле, скажете вы? То есть вы считаете, что ваша квартира за эти года подорожала, а другие нет? Или по какой-то еще причине ваша квартира должна вырасти в цене больше чем весь остальной рынок недвижимости?

Обычно рынок недвижимости движется равномерно. Редко когда бывают скачки на недвижимость в отдельных районах. Для этого нужно знать рынок намного лучше, чем это доступно простому обывателю.

Ну а если вы хотите продать свою хорошую квартиру и купить квартиру ниже качества, так может стоило сразу купить квартиру по хуже, а разницу вложить в более интересный актив?

В любом случае получается, что своя собственная квартира не может считаться инвестицией, что бы тут не говорили защитники этого подхода.

Ну что же, розовые очки мы с вами сняли. Безудержного желания прямо сейчас бежать покупать недвижимость у нас нет. И это хорошо!

Теперь, когда зуд в чреслах унялся, можем заняться вдумчивым анализом и разбирать примеры того как начать инвестировать в недвижимость.

Почему недвижимость растет в цене?

Хороший вопрос, не правда ли? Действительно, как начать инвестировать в недвижимость, если мы даже не понимаем будет ли нам это приносить доход. Для начала стоит вообще понять, почему недвижимость растет в цене. Хотя бы теоретически.

Если взглянуть на график цен, на квадратный метр недвижимости в любом районе, то мы увидим рост на достаточно длинных промежутках. Не считая отдельных кратковременных спадов, недвижимость всегда росла в цене.

Почему такое происходит? Уж очень похоже на какую то пирамиду, неправда ли?

Но если рассмотреть все более пристально, то можно заметить основные причины:

• рост населения.
• снос ветхой недвижимости.
• рост доходов и амбиций населения.
• и конечно же инфляция.

Как обстояла ситуация с жилой недвижимостью 50 лет назад? Наши родители только-только оправились от эха войны. Населения было обескровлено. Строительство находилось в зачаточном состоянии. Только-только началось строительство так называемых хрущевок. Жили в малосемейках и коммуналках целыми семьями.

А теперь взглянем, что имеем в настоящее время. Населения стало больше. Гораздо. Несмотря на демографические спады. Строительство ведется аховыми темпами. Срок строительства объектов за счет новых технологий увеличился в разы. Коммуналок уже не осталось. Теперь любая не бедствующая новая семья старается как можно быстрее съехать от родителей. А банки с ипотекой и кредитами только делают недвижимость для населения доступнее! Теперь не надо копить годами!

Что в итоге? Величина недвижимости, как по метражу, так и по количеству растет. Продолжает расти и спрос.

В будущем, если прежние темпы сохранятся, тенденция продолжится. В худшем варианте, если спрос упадет, просто перестанут строить новые дома (это станет не рентабельно) и цена на недвижимость сохранится. И уж падения в два раза уж точно не будет, как многие боятся.

Просто следует разделять недвижимость для реальной жизни и элитные хоромы. Вот цена на «хоромы» может быть волатильна в широких пределах. Тут все будет зависеть от количества денег у покупателей и их «понтов». И в случае кризисов такая недвижимость может серьезно терять в цене.

Рынок недвижимости не заканчивается квартирами и домами. Кроме жилой есть еще и коммерческая недвижимость. Но тут все еще проще. Если бизнес доходный и ему выгодно, то он приобретает (или строит сам) недвижимость. Если же, как на пример во время кризисов, доходность бизнеса падает, то при оптимизации расходов траты на аренду или содержание помещений будут урезаться чуть ли не в первую очередью. То есть получается, цена на коммерческую недвижимость все цело зависит от экономической ситуации. Даже больше чем жилая.

Как начать инвестировать в недвижимость?

Для новичков этот вопрос встает наиболее остро. И главным барьером тут является величина капитала. Если купить акции, облигации, золото или открыть депозит в банке можно с суммы в 10’000 рублей, то инвестировать в недвижимость с такой суммы практически не реально.

И действительно, скажете вы, как начать инвестировать в недвижимость и купить себе что ни будь стоящее, если реальные объекты стоят миллионы рублей?

Но не стоит отчаиваться! Да с суммой в 10000 рублей квартиру не купить, но можно купить долю в квартире!

Вы думаете, я вам предложит объединиться с еще одной сотней таких же начинающих инвесторов как и вы и в складчину купить недвижимость? Почти. Я вам предлагаю ПИФ. ПИФ недвижимости. Это отличный способ начать инвестировать в недвижимость с небольших сумм. К тому же управлять самой недвижимостью будут люди с опытом, что избавит вас от глупых ошибок. Единственная проблема, что чаще всего ПИФы недвижимости являются интервальными или закрытыми. То есть купить их паи можно только при формировании фонда или в определенные дни в течении календарного года, когда управляющая компания принимает деньги.

Если же у вас денег уже больше 100’000 рублей, то тут появляется некое разнообразие.

После хороших расчетов можно попробовать взять кредит, используя свои деньги для первого взноса. Но подчеркиваю — после расчетов! Что бы это было вам выгодно. Вряд ли при текущей ставке на ипотечные кредиты в 12-15% вы сможете получать прибыль с такой кредитной недвижимости. Но вот если ставка упадет ближе к инфляции в 4-6%, то тут уже можно будет попробовать.

К примеру, внеся первоначальный взнос не менее 1/3 от стоимости уже можно рассчитывать на то, что арендной платой можно будет полностью гасить ежемесячные платежи за ипотеку. В итоге через 10-12 лет квартира станет полностью ваша. Да, прибыли вы за эти года не получите, но зато выйдет что всего за 1/3 от стоимости квартиры вы ее получаете полностью. Надо лишь 10 лет подождать.

Есть еще очень интересный вариант, как начать инвестировать в недвижимость с небольшой по меркам этого суммы. Гараж. В мегаполисах, и особенно в спальных районах, за паковочные места уже идет настоящая кровопролитная война. Поэтому с каждым годом цена на место где можно будет оставить автомобиль будет только расти. Например, я не так давно видел на новостройке объявление о продаже подземных теплых гаражей всего за 400’000. С учетом того, что за

2000 у нас в городе сдается голое место на холодной стоянке, то за 4000 сдавать такой теплый бокс вполне реально. В итоге 12% годовых стабильно и без заморочек можно получить.

А вот имея сумму в миллион уже можно пробовать покупать квартиру или небольшую коммерческую недвижимость. Но так же только после тщательного анализа и расчетов!

Не надейтесь, что при покупке недвижимости на вас не попробуют нажиться перекупы, посредники, юристы, строители/отделочники и т.д. Недвижимость это очень доходная жила для таких лиц. Согласитесь при цене квартиры в 2 млн. рублей расходы на «оформление сделки под ключ» в размере 10-20 тыс. кажутся незначительными, но на самом деле если собрать всех посредников в виде нотариальных контор, агентств недвижимости и отделочных фирм, то в итоге набежит неплохая сумма.

Стратегии инвестирования в недвижимость.

На просторах интернета мне удалось найти очень интересную инфографику которая наглядно показывает оба варианта как начать инвестировать в недвижимость.

Как вы видите, первый вариант больше подходит долгосрочным инвесторам. Тут кроме уже затронутой нами жилой недвижимости рассматриваются вариант с коммерческой недвижимостью. Доходность конечно в этой сфере выше, но и цена входа как вы понимаете уже не 1-2 миллиона рублей.

Второй же вариант как начать инвестировать в недвижимость это больше спекуляция, а не инвестиция. Вам предлагается вложиться в объект на этапе строительства. И чем раньше вы вложитесь, тем большую прибыль сможете получить от последующей продажи. Тут, как вы понимаете, есть риск получить долгострой, а значит заморозить свои деньги на долгий срок.

Кстати и реальную доходность тут высчитать будет очень проблематично. Даже если вы купите квартиру на этапе котлована, а продадите сразу после введения в эксплуатацию, получив прибыль в размере 30-35%, то не следует забывать о том, что дом может возводиться не один год. Да, если дом построят за год ваша реальная доходность составит те самые 30-35% годовых. Но в случае если дом будут строить 2 года, доходность составит уже всего — 15-17,5%. А если стройка растянется на 3 года, то и вообще 10-12% годовых!

Так что если вы захотите попробовать заработать на перепродаже новостроек, то советую очень внимательно подходить к выбору застройщика. Выбирайте только проверенных временем! Вложившись в новостройку от неизвестной фирмы и сэкономив 100000 рублей, вы можете получить кучу неприятных сюрпризов:

• затягивание сроков строительства.
• плохое качество возведенной недвижимости. Брак.
• случайная путаница или намеренное подделывание документов на собственность.
• отсутствие согласования плана дома в градостроительной палате города (есть прецеденты).
• финансовая несостоятельность застройщика (банкротство).
• форс мажор. Пожар, обрушение, несчастные случаи.

Конечно, все это может случиться и с застройщиком с опытом, но подобный риск у новичков в этом бизнесе в разы больше.

В статье мы с вами разобрали, как начать инвестировать в недвижимость, если у вас в наличие небольшая сумма денег. Для тех же, у кого есть деньги все будет обстоять несколько иначе. Если у вас есть свободными несколько миллионов рублей, то в этом случае выбор у вас будет максимальный, от покупки сети из нескольких квартир со сдачей их в аренду (да хоть даже почасовую) и до постройки своей собственной коммерческой недвижимости с дальнейшей сдачей ее в субаренду.

Конечно, я не претендую на полноту, но думаю, что для новичков желающих попробовать себя в этой сфере этих знаний достаточно, что бы снять с глаз розовые очки и взглянуть на все это более реалистично. Помните, что главное в том, как начать инвестировать в недвижимость, состоит в понимании всех рисков. Если вы будете с самого начала считать что это огромная золотая жила, то можете оказаться жестоко обмануты циничными перекупами и разводилами, которые так и ищут лохов, что бы на них поживиться.

Главное правило очень простое — не считай себя умнее всех. И это касается не только инвестирования в недвижимость, но и абсолютно всех сфер жизни.